Analýza CBRE: Investíciám do komerčných nehnuteľností dominoval logistický sektor s podielom až 50 %.
- Objemy investícií do nehnuteľností na Slovensku v roku 2024 dosiahli úroveň 537 miliónov eur v 24 transakciách, medziročne tak išlo o pokles 19%.
- Najdominantnejším sektorom bol priemysel a logistika, ktorý predstavoval 50% celkového objemu uskutočnených investícií.
- Investície do kancelárskych nehnuteľností zaznamenali výrazný pokles, do tohto sektora sa preinvestovalo len 18% z celkového objemu investícii.
- Zatiaľ čo v roku 2023 pribudlo v rámci 5-tich projektov na trh takmer 115-tisíc štvorcových metrov novej kancelárskej plochy, v roku 2024 ponuka narástla len o približne 7 000 štvorcových metrov.
- Výrazný pokles dopytu zaznamenal priemyselný a logistický sektor, ktorý sa vrátil na úroveň rokov 2019 až 2021.
- Maloobchodný sektor zaznamenal medziročný nárast v obratoch a aj v návštevnosti nákupných centier, pričom výkonnosť tohto sektora sa zlepšuje každým rokom.
- Čiastočné zotavenie zaznamenal rezidenčný sektor, v ktorom bolo v minulom roku predaných viac ako 1 600 nových bytov, čo predstavuje pozoruhodný medziročný nárast o 115 %, avšak v porovnaní s obdobím pred pandémiou je to stále relatívne málo.
Slovenský realitný trh sa v roku 2024 pasoval s mnohými výzvami, ale aj prekážkami. Investičné prostredie bolo plné skepticizmu, no s postupným znižovaním úrokových sadzieb začalo v závere roka postupne ožívať.
Podľa aktuálnych dát globálnej realitno-poradenskej spoločnosti CBRE rok 2024 do istej miery prial všetkým tradičným realitným sektorom – kanceláriám, maloobchodným nehnuteľnostiam a aj tým priemyselno-logistickým.
Do akých nehnuteľností sa preinvestoval najväčší objem peňazí, o koľko vzrástli ceny nájmov kancelárskych priestorov, ako vyzerala obsadenosť industriálnych a logistických nehnuteľností a o koľko percent vzrástli predaje bytov? Aj to odhalila najnovšia správa „Slovak Real Estate Market Outlook 2025“.
- 50% INVESTIČNÉHO OBJEMU PUTOVALO DO PRIEMYSLU A LOGISTIKY
Podobne ako rok 2023, aj vlaňajšok sa niesol v znamení vysokých úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky. Začiatok roka ovplyvnila základná úroková sadzba, ktorá dosahovala rekordne vysokú úroveň. To prinútilo investorov zmeniť stratégie a prehodnotiť svoje investičné rozhodnutia.
Prvé zníženie nastalo v júni, čo vyvolalo vlnu postupného uvoľňovania menovej politiky. ECB potom v priebehu roka znížila svoju základnú úrokovú sadzbu ešte trikrát. S postupným uvoľňovaním sa zároveň zvyšovala aj chuť investorov a to najmä k záveru roka.
„V roku 2024 zaznamenalo Slovensko investície vo výške viac ako 537 miliónov eur v 24 transakciách, pričom 6 prípadov zahŕňalo portfóliové predaje. V porovnaní s predchádzajúcim rokom to predstavuje pokles investičného objemu o 19%,“ vysvetľuje Ľubor Procházka, obchodný riaditeľ CBRE Slovensko.
Najdominantnejším sektorom bol priemysel a logistika, ktorý predstavoval 50% celkového objemu uskutočnených investícií. Kým maloobchodnému sektoru bol pripísaný podiel 23 %, kancelársky sektor naopak zaznamenal výrazný medziročný pokles a dosiahol iba 18% celkového investičného objemu. Zvyšných 9% bolo rozdelených medzi ďalšie sektory, ako sú rezidenčný, zdravotnícky a zmiešané projekty.
Očakáva sa však, že v roku 2025 sa slovenský trh s investíciami do nehnuteľností zlepší. Kľúčovými faktormi, ktoré prispievajú k tomuto trendu, sú nárast počtu nehnuteľností dostupných na predaj, lepšie finančné podmienky a rastúci záujem o väčšie transakcie. „Na základe, v súčasnosti rozbehnutých transakciách, predpokladáme, že by sa investičný objem v roku 2025 mohol dostať na úroveň 750 miliónov eur,“ dodáva Procházka.
- PRÉMIOVÉ NÁJMY VZRÁSTLI NAJVIAC V HISTÓRIÍ KANCELÁRSKYCH PRIESTOROV
Dopyt po kancelárskych priestoroch bol najsilnejší od roku 2021, pričom medziročne kontinuálne rastie už druhým rokom. Na druhej strane bol rok 2024 jedným z najslabších v histórii z hľadiska prírastku nových projektov, keď pribudli kancelárske nehnuteľnosti s celkovou prenajímateľnou plochou 7000 m2.
„Obmedzená nová ponuka a relatívne vysoký dopyt prispeli k výraznému poklesu miery voľných priestorov, ktorá na konci roka 2024 klesla na 12,57 % z 14,20% z konca roka 2023. Ide tak o jeden z najvýraznejších medziročných poklesov vôbec,“ uviedol Oliver Galata, riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností v CBRE Slovensko.
Podobný scenár vývoja miery neobsadenosti sa očakáva aj v roku 2025, keďže sa predpokladá príchod ešte menšieho počtu nových projektov. Výška nájomného v rámci najlepších kancelárskych priestorov zaznamenala medziročný rast o 8 %, čím ich ceny vzrástli historicky najviac. Hoci sa v roku 2025 očakáva ďalší nárast nájomného, tempo rastu by sa malo v porovnaní s predchádzajúcim rokom zmierniť. „Na konci roka 2024 dosiahlo prémiové nájomné hodnotu 19,5 €/m2/mesiac , čo predstavuje rekordný medziročný nárast o 8,3 %. Očakáva sa, že tento rastový trend bude pokračovať aj v roku 2025 a bude poháňaný postupným pred-prenajímaním nových projektov, ktoré sa momentálne nachádzajú vo výstavbe. Očakávania nájomcov rastú, pričom dopyt nie je len po technologicky pokročilých budovách, ale aj po udržateľných prvkoch v súlade s ESG princípmi. Ide tak o faktory, ktoré vplývajú na ďalší rast nájomného,“ doplnil Peter Slovák, research manažér v CBRE Slovensko.
Trh by sa mohol zotaviť v roku 2026, keď sa očakáva príchod takmer 40 000 štvorcových metrov novej plochy. Priemerný ročný prírastok pre obdobie 2025 – 2029 je však v optimistickom scenári okolo 35 000 štvorcových metrov.
- DOPYT V SEKTORE INDUSTRIÁLNYCH A LOGISTICKÝCH NEHNUTEĽNOSTÍ MEDZIROČNE KLESOL O 41%
S výrazným spomalením sa naopak stretol sektor industriálnych a logistických nehnuteľností, ktorý po dvoch rokoch silnej nájomnej aktivity zaznamenal v roku 2024 výrazné spomalenie.Neobsadenosť začala stúpať hneď v prvom kvartáli roka 2024 a ku koncu roka prekročila hranicu 5%, pričom na túto úroveň sa dostala po prvýkrát od roku 2021.
Najvýraznejší pokles bol zaznamenaný v segmente 3PL, kde novo prenajatá plocha medziročne klesla o 61 %. Ďalšie kľúčové sektory takisto čelili výrazným poklesom, pričom dopyt v automobilovom segmente klesol o 44 % a sektor výroby sa zmenšil o 50 %. Naopak, segment e-commerce dosiahol mimoriadne výsledky, pričom nájomná aktivita vzrástla na viac ako 71 000 štvorcových metrov v roku 2024 – z takmer 6 000 štvorcových metrov v predchádzajúcom roku. Segment maloobchodných nájomcov tiež preukázal odolnosť, keď medziročne vzrástol o 37 %.
„Moderná priemyselná a logistická ponuka na Slovensku sa rozšírila na 4,5 milióna štvorcových metrov, čo predstavuje medziročný nárast o 13 %. Subtrh Západného Slovenska viedol novú ponuku s dodaním takmer 104 000 štvorcových metrov, pričom významné projekty v Trnavskom regióne samostatne prispeli viac než 96 000 štvorcovými metrami – čo predstavuje 27 % z celkovej novej plochy dodanej v roku 2024,“ vysvetlil Michal Cerulík, riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností v CBRE Slovensko.
Predpokladá sa, že slabší dopyt povedie k miernemu zvýšeniu miery voľných priestorov a k stabilným alebo klesajúcim úrovniam nájomného. Avšak vo vybraných oblastiach s obmedzenou dostupnosťou priestoru a silným dopytom zo strany nájomcov sa očakáva, že nájomné bude naďalej miernym tempom rásť.
- RAST REÁLNYCH MIEZD NAŠTARTOVAL AJ OBRATY NÁKUPNÝCH CENTIER
V roku 2024 sa celková ponuka moderných maloobchodných priestorov výrazne rozšírila, nárastom takmer o 50 000 štvorcových metrov, čím dosiahla celkovú hodnotu 2,47 milióna štvorcových metrov. Predpokladá sa, že tento rast bude pokračovať aj v roku 2025, a to predovšetkým v prípade nárastu množstva retail parkov namiesto tradičných nákupných centier.
Medzi projektami, ktoré boli v uplynulom roku dokončené, bolo aj rozšírenie Auparku v Bratislave, ktoré prinieslo 10 000 štvorcových metrov novej prenajímateľnej plochy, či rozšírenie nákupného centra Aquario v Nových Zámkoch, ktoré sa rozrástlo o ďalších 3 500 štvorcových metrov.
Úlohu pri formovaní trhu zohrali aj retail parky – v priebehu roka bolo dokončených sedem takýchto projektov po celom Slovensku. Momentálne je vo výstavbe takmer 60 000 štvorcových metrov novej maloobchodnej plochy s predpokladaným dokončením do konca roka 2025, pričom všetky projekty predstavujú retail parky.
„Maloobchodný sektor na Slovensku zaznamenal v roku 2024 mierny rast, pričom návštevnosť aj obrat medziročne vzrástli približne o 4 %,“ uvádza Tomáš Lörincz, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností v CBRE Slovensko.
Návštevnosť dosiahla najvyšší nárast počas prvých štyroch mesiacov, čo naznačuje silnú angažovanosť spotrebiteľov na začiatku roka, zatiaľ čo v decembri bol nárast len mierny – iba 1 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Naopak, obrat zaznamenal najvýraznejšie zisky na konci tretieho štvrťroka, najmä v septembri, keď vzrástol o 13 %, čo môže odrážať sezónne nákupné trendy, ako sú kampane na začiatku školského roka a skoré jesenné výpredaje.
Miera voľných priestorov v nákupných centrách neustále klesá a v decembri 2024 dosiahla úroveň 5,09 %. Išlo tak o pokles 3,6 percentuálnych bodov v porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2023 a znamená najnižšiu úroveň zaznamenanú za posledných päť rokov, čo poukazuje na robustný dopyt zo strany maloobchodníkov a celkovo zdravšie maloobchodné prostredie.
- PREDAJE BYTOV MEDZIROČNE VZRÁSTLI AŽ O 115%, NOVÁ VÝSTAVBA STÁLE ZAOSTÁVA
Výrazné zotavenie zaznamenal aj rezidenčný sektor, v ktorom bolo v minulom roku predaných viac ako 1 600 nových bytov, čo predstavuje pozoruhodný medziročný nárast o 115 %. Tento nárast možno pripísať predovšetkým nižším úrokovým sadzbám, ktoré začali klesať prvýkrát po dvoch rokoch kontinuálneho rastu. Situácií však dopomohol aj rast reálnych miezd a zmena daňovej legislatívy od začiatku roka 2025. Z tohto dôvodu sme boli svedkami výrazného predaja v poslednom kvartáli roka.
Hoci úrokové sadzby, ktoré na konci roka 2021 dosiahli úroveň 1 % sú stále vzdialené, v závere minulého roka klesli pod 4 %, pričom sa očakáva ich postupný pokles. Predpokladáme, že do konca roka 2025 by sa mohli priblížiť k 3 %.
V rámci štátom podporovaného systému prenájmu bývania sa očakáva pilotný projekt v roku 2025, v ktorom by malo byť prenajatých 70 bytov ako súčasť projektu Ovocné sady v Bratislave. Niekoľko vhodných pozemkov ohlásilo aj mesto Košice, na ktorých by malo byť počas nasledujúcich 10 rokov postavených viac ako 5 400 bytov.
-Tlačová správa-
Foto: Unsplash
